Se seu contrato encontrar-se prorrogado por prazo indeterminado, ou seja, vencido ou com cláusulas especiais de liberação de multa contratual antes do prazo final do contrato, você deverá comunicar por escrito e com antecedência mínima de trinta dias a sua intenção de entregar as chaves do imóvel e informar ainda, o motivo da desocupação. A falta deste aviso permite ao proprietário a cobrança de mais um mês de aluguel e encargos vigentes na época da entrega das chaves (conforme artigo 6o da Lei 8.245/91) - aviso prévio.
Mas, se o seu contrato está vigente a multa prevista em contrato será proporcional (art. 4º da Lei 12.112/2009).
Logo abaixo veja o procedimento para finalizar sua locação:
2 – COMO PROCEDER:
2.1 - Comunique por escrito a sua intenção em desocupar o imóvel, através do email: contato@admcasagrande.com.br
2.2 - Em seguida, entraremos em contato para agendar uma vistoria prévia no imóvel.
2.3 - Realizada a vistoria, se forem constatadas irregularidades, entraremos em contato, com o objetivo de serem sanados os problemas apurados antes da devolução definitiva das chaves.
2.4 - As chaves deverão ser entregues na sede da Casa Grande Imóveis. No mesmo ato deverão ser apresentadas devidamente quitadas, as três últimas contas de consumo de energia elétrica, água, gás, seguro, condomínio, imposto predial e qualquer outro encargo que esteja em poder do inquilino, além de efetuar o pagamento do aluguel e encargos apurados até a data da entrega das chaves (média de consumo – três ultimas contas).
2.5 - Caso você não possa comparecer para devolução das chaves, deverá nomear um procurador maior de dezoito anos para este fim. Para obter o modelo de procuração (clique aqui). – arquivo pdf
2.6 - Se a locação foi feita em nome de pessoa jurídica e tendo havido durante o exercício em curso retenção de imposto de renda na fonte (IRRF), você estará obrigado a apresentar as guias DARFS pagas ou a DIRF (solicite ao seu contador), além dos encargos previstos no item 2.4. A entrega das chaves somente pode ser feita pelo representante legal da empresa devidamente comprovado através de contrato social (cópia simples acompanhada do original ou cópia autenticada). Não sendo possível o comparecimento do representante legal, este deve nomear um procurador maior de dezoito anos para este fim, utilizando o modelo de procuração previsto no item 2.5.
2.7 – Após a entrega das chaves será realizada a vistoria definitiva com o objetivo de verificar se o imóvel encontra-se livre de pessoas e coisas e em condições de uso e conservação de acordo com o laudo de vistoria assinado pelas partes no início da locação (se houver).
2.8 – Se tudo estiver de acordo, será emitida a quitação, finalizando, assim, todas as obrigações assumidas no contrato de locação.
2.
Existe alguma hipótese em que a multa rescisória não pode ser cobrada, no caso de
Sim. O inquilino não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o proprietário com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao inquilino desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (veja artigo 4o Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do inquilino ou pelo departamento.
3.
Exemplo do cálculo da multa rescisória proporcional, conforme art. 4º Lei 12.112/2009.
Prazo do contrato:
24 meses com início em 10/01/2008 e término em 09/01/2010
Valor do aluguel: R$ 1.000,00. Multa contratual: 20% do valor restante do contrato.
Caso o inquilino desocupe o imóvel em 19/01/2009, o cálculo é feito da seguinte forma:
12 (quantidade de meses que faltam para vencer o contrato) x R$ 1.000,00 (ou o valor do aluguel na data da saída) = R$ 12.000,00
Depois se multiplica por 20% (que é o valor da multa contratual).
Portanto, neste caso, a multa por desocupação antes do término do contrato seria igual a R$ 2.400,00.
4.
Quais são as obrigações do proprietário ? E do inquilino?
Entregar o imóvel em bom estado de uso;
Garantir ao locatário o uso do imóvel;
Consertar vícios ou defeitos anteriores a locação;
Fornecer recibo discriminado de tudo o que for pago;
Manter a estrutura do imóvel durante a locação;
Pagar impostos sobre o imóvel e prêmio de seguro incêndio, salvo disposição contrária em contrato
Pagar taxas de administração imobiliária;
Pagar as despesas extraordinárias do condomínio;
Pagar despesas estruturais do imóvel.
Conservar o imóvel como se fosse de sua propriedade;
Repassar ao locador cartas, cobranças e intimações relativos ao imóvel (ainda que em seu nome);
Reparar danos ao imóvel causados por ele ou terceiro autorizado;
Pagar pontualmente o aluguel e demais encargos da locação;
Não alterar a estrutura interna ou externa do imóvel sem autorização do locador;
Pagar água, esgoto, luz, gás e telefone;
Pagar o prêmio do seguro fiança;
Pagar as despesas ordinárias do condomínio;
Pagar despesas de manutenção do imóvel.
5.
A responsabilidade pelo pagamento da cota extra do condomínio é do inquilino ou do proprietário?
Depende. Segundo a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), o proprietário tem que arcar com as despesas extraordinárias, ou seja, aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros ou de manutenção do edifício. Exemplos: obras de reformas ou acréscimos que interesse à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas áreas de uso comum; além de constituição de fundo de obras. Já o inquilino deve ficar responsável pelas despesas ordinárias: salários, encargos trabalhistas, consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas de uso comum, limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, manutenção e conservação de instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, manutenção de elevadores, reposição de fundo de reserva, desde que a verba seja utilizada no custeio ou complementação das despesas ordinárias citadas anteriormente.
6.
O que acontece no caso do proprietário vender o imóvel durante o prazo da vigência do contrato?
Na venda do imóvel durante o prazo de vigência do contrato de locação, deverá ser dado ao inquilino o direito de preferência para a aquisição do imóvel, nas mesmas condições oferecidas a terceiros. A resposta do inquilino deverá ser dada por escrito, no prazo máximo de 30 (trinta) dias contados da notificação da venda. Não havendo interesse do inquilino, o mesmo será vendido a terceiros e o novo proprietário poderá denunciar a locação (pedir o imóvel), concedendo ao inquilino um prazo mínimo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se no contrato de locação contiver uma cláusula expressa de respeito à vigência contratual em caso de alienação e o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do imóvel alugado. (veja artigo 8° da Lei 8.245/91).
7.
É preciso esperar 03 meses para entrar com ação de despejo?
Não. O atraso de um dia, dá oportunidade ao locador de promover a ação de despejo por falta de pagamento, conforme se observa da conjugação do art. 9º, inciso III com o art. 23, inciso I da lei do inquilinato.
8.
Posso exigir mais de uma garantia?
Não. A lei 8.245/91 é taxativa ao definir como contravenção penal no art. 43, inciso II “exigir, por motivo de locação ou sublocação mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato”.
9.
Quais são as garantias no contrato de locação?
A Casa Grande oferece as seguintes garantias locatícias, que proporciona segurança aos seus proprietários e facilidades aos seus locatários.
É a pessoa que, solidariamente com o locatário, irá responder pelas dívidas oriundas do contrato de locação. Assim, a Casa Grande se preocupa em realizar a análise de pessoas idôneas financeiramente, com renda e patrimônio que indiquem, no momento da contratação, a condição de arcar com as obrigações decorrentes do contrato em eventual caso de inadimplência do locatário.
Este tipo de garantia abrange também todos os acessórios da dívida principal, como por exemplo, a multa compensatória, a multa moratória, os juros, custas processuais e demais despesas processuais, sendo importante ressaltar que o vínculo do fiador é pessoal, de sorte que nenhum bem dele fica condicionado ao cumprimento do contrato
É necessário apresentar dois fiadores com a renda superior a três vezes o valor do aluguel, sendo que um deles deve possuir imóvel devidamente registrado na Região Metropolitana de Belo Horizonte. O imóvel deve estar livre e desembaraçado de ônus.
O Seguro Fiança é feito através de uma análise cadastral feita pela Seguradora Porto Seguro para você ou sua empresa alugar o imóvel pretendido sem os fiadores tradicionais, mediante a aprovação do cadastro.
Na análise cadastral, o determinante para a aprovação é a comprovação de renda e a ausência de restrições cadastrais.
- Em nome de Pessoa Física Imóvel Residencial será necessária comprovar uma renda mínima de 04 vezes o valor total de aluguel mais encargos (IPTU, condomínio, luz, água), podendo haver composição com outras pessoas (Taxa para análise do cadastro é R$ 45,00);
- Em nome de Pessoa Jurídica a Empresa tem de ter no mínimo um ano de constituição e comprovar renda mínima de 06 vezes o valor total de aluguel mais encargos (Taxa para análise do cadastro é de R$ 150,00).
Depois de aprovado o cadastro, o valor do seguro a pagar será em torno de duas vezes o valor total de aluguel mais encargos poderá ser pago á vista ou dividido de 12 vezes, uma entrada mais 11 parcelas que serão acrescentadas no boleto junto com o valor de aluguel e é renovado anualmente.
O Titulo de Capitalização é uma modalidade de garantia que substitui os fiadores tradicionais. É uma espécie de caução, com valor correspondente a 15 (quinze) vezes o valor do aluguel que deverá ser pago à vista diretamente para a SulAmérica Capitalização.
O valor pago no boleto ficará caucionado em favor do locador junto a Seguradora. Ao final do contrato de locação, o valor caucionado será devolvido integralmente, corrigido pela TR.
O valor caucionado somente será devolvido integralmente se o Título de Capitalização for resgatado dentro do prazo estabelecido nas condições gerais. Caso seja resgatado antes do prazo de um ano, a tabela de resgate deverá ser consultada.
10.
Existe carência para cobrança de multa de aluguel, juros e correção monetária?
Não. A lei do inquilinato é clara ao dispor no art. 23, inciso I que o inquilino é obrigado a pagar pontualmente o aluguel. Por isso o atraso, mesmo que de um dia, dá direito ao proprietário de cobrar multa mais juros de mora e correção monetária, uma vez que a obrigação de pagar pontualmente não foi satisfeita.
11.
A multa por atraso de aluguel deve ser de 2%?
Não. A limitação de 2% a título de multa estabelecida pelo CDC art. 52 §1º refere-se à relação de consumo. Nas locações urbanas verifica-se uma relação inquilinária regulada pela Lei n. 8245/91, que não estabelece teto para o valor da multa. Assim aplica-se ao caso o art. 9º da Lei de Usura (Decreto-lei 22.626/33) que estabelece que as multas deverão de no máximo 10%. Assim é totalmente legítima e legal a multa de 10% nos contratos de locação.
12.
Quais os documentos necessários para alugar um imóvel?
• Cópia do RG e CPF
• Comprovante do estado civil;
• Comprovante de endereço (conta de luz, telefone, etc...);
• Dados bancários.
• Matricula do imóvel;
• Espelho do IPTU do ano em curso;
• Cópia da última conta de água, luz e gás;
• Cópia do último condomínio.
• Ficha cadastral devidamente preenchida;
• Cópia autenticada do RG e CPF;
• Certidão de nascimento (solteiro) ou de casamento com averbação do estado civil atual (casado, divorciado, separado judicialmente, etc...);
• Comprovante de endereço (conta de luz, telefone, etc);
• Comprovação de rendimento conforme abaixo descrito
• Cópia dos 3 (três) últimos recibos de alugueres e contrato da última locação.
• Ficha cadastral devidamente preenchida;
• Cópias do RG e CPF do casal
• Certidão de nascimento (solteiro) ou de casamento com averbação do estado civil atual (casado, divorciado, separado judicialmente, etc...);
• Comprovante de endereço (conta de luz, telefone, etc);
• Comprovação de rendimento conforme abaixo descrito (equivalente a três vezes o valor do aluguel);
• Matricula atualizada de um imóvel na Região Metropolitana de Belo Horizonte;
• Espelho do IPTU do ano em curso.
Pessoa Física
• Três últimos contra-cheques
• Se liberal: cópia da declaração completa do Imposto de Renda acompanhada do recibo de entrega ou três últimos extratos bancários;
• Se aposentado ou pensionista: extrato dos três últimos meses.
Empresas
• Ficha cadastral devidamente preenchida;
• Contrato social e última alteração;
• Cartão do CNPJ;
• Imposto de renda e último balanço;
• Cópias do RG e CPF dos sócios;
• Comprovante de endereço (conta de luz, telefone, etc) e dos sócios;
